Immobilienmarkt Paderborn: Was den Preis wirklich bestimmt

Wer in Paderborn kauft, zahlt auf den Kaufpreis rund 10 bis 12 Prozent Nebenkosten obendrauf. Das ist die Zahl, die in Inseraten nie steht und die Finanzierungen platzen lässt. Die zweite Zahl, die man kennen sollte, ist der Bodenrichtwert des Grundstücks. Er ist kostenlos einsehbar und erklärt den größten Teil der Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen.

Die Nebenkosten, aufgeschlüsselt

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuchamt schlagen zusammen mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent zu Buche. Bei Einschaltung eines Maklers kommt die Provision hinzu; seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher die Teilung, der Käufer trägt höchstens die Hälfte.

Ein Rechenbeispiel bei 400.000 Euro Kaufpreis: 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, rund 7.000 Euro Notar und Grundbuch, bei geteilter Courtage von 3,57 Prozent weitere rund 14.300 Euro. Macht rund 47.000 Euro, die die Bank in aller Regel nicht mitfinanziert, sondern als Eigenkapital sehen will.

Bodenrichtwerte: die kostenlose Auskunft, die kaum jemand nutzt

Für jedes Grundstück in Nordrhein-Westfalen veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert, also den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter. Abrufbar ist er über das Landesportal BORIS.NRW, ohne Anmeldung und ohne Gebühr. Der Wert ersetzt kein Gutachten, zeigt aber sofort, ob der geforderte Quadratmeterpreis in der Lage plausibel ist.

Ergänzend gibt jeder Gutachterausschuss jährlich einen Grundstücksmarktbericht heraus, der die tatsächlich beurkundeten Kauffälle auswertet. Das ist die einzige Datenquelle am Markt, die nicht auf Angebotspreisen beruht, sondern auf abgeschlossenen Verträgen.

Was die Nachfrage in Paderborn trägt

Die Stadt hat rund 157.000 Einwohner. Die Universität Paderborn zählt etwa 20.000 Studierende, dazu kommen Beschäftigte in Maschinenbau, Elektronik und Softwareentwicklung. Das erzeugt zwei getrennte Märkte: kleine Wohnungen mit einem oder zwei Zimmern in Uni-Nähe, für die es fast immer Mieter gibt, und Familienobjekte in den Ortsteilen, die schwerer zu vermarkten sind, wenn Zuschnitt oder Energiestandard nicht stimmen.

Der Zinssprung und was er verändert hat

Von Bauzinsen unter 1 Prozent im Jahr 2021 ging es ab 2022 auf über 3 Prozent. Bei 300.000 Euro Darlehen bedeutet der Unterschied zwischen 1 und 3,5 Prozent Sollzins rund 625 Euro mehr Zinsanteil im Monat. Das hat die Nachfrage vom Neubau zum sanierungsbedürftigen Bestand verschoben, und damit die Frage nach dem Energieausweis vom Formblatt zum Preisargument gemacht.

Energieausweis: keine Formalie mehr

Wer verkauft oder vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis und muss die wesentlichen Kennwerte bereits in der Anzeige nennen. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor. Ausweise sind zehn Jahre gültig. Ein Verbrauchsausweis ist billiger, aber er misst das Heizverhalten der Vorbewohner; ein Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz und ist bei älteren Häusern die belastbarere Grundlage für die Verhandlung.

Warum die Lage in Paderborn so stark streut

Paderborn hat neben der Kernstadt neun weitere Ortsteile, darunter Schloß Neuhaus, Elsen, Sennelager, Wewer, Sande, Marienloh, Benhausen, Neuenbeken und Dahl. Zwischen ihnen liegen keine Nuancen, sondern Welten: Der Abstand zum Hauptbahnhof reicht von wenigen hundert Metern bis über zehn Kilometer, die Anbindung von der Stadtbuslinie im Zehnminutentakt bis zur Verbindung, die abends um 20 Uhr endet.

Für die Preisbildung heißt das: Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche und identischem Baujahr können sich um 30 Prozent im Wert unterscheiden, ohne dass man dem Exposé etwas ansieht. Der Bodenrichtwert bildet genau diese Differenz ab, weil er lagebezogen ermittelt wird. Wer zwei Adressen vergleicht, hat die Frage nach dem Preis oft schon beantwortet, bevor er die erste Besichtigung vereinbart.

Drei Prüfungen vor der Besichtigung

Erstens den Bodenrichtwert der Adresse abrufen und mit dem Angebotspreis je Quadratmeter Grundstück vergleichen. Zweitens im Grundbuch die Abteilungen II und III klären, also Wegerechte, Wohnrechte und Grundschulden. Drittens bei der Stadt nachfragen, ob ein Bebauungsplan, eine Erhaltungssatzung oder Erschließungsbeiträge anstehen. Alle drei Auskünfte kosten wenig oder nichts und verhindern die teuren Überraschungen nach dem Notartermin.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Paderborn?

Rund 10 bis 12 Prozent. Darin stecken 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die geteilte Maklercourtage.

Wo finde ich den Bodenrichtwert kostenlos?

Im Landesportal BORIS.NRW. Der Abruf ist ohne Anmeldung und ohne Gebühr möglich.

Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?

Seit dem 23. Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an einen Verbraucher verkauft wird.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, was ist besser?

Der Bedarfsausweis, wenn es um die Bausubstanz geht. Der Verbrauchsausweis bildet nur das Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab.

Was macht kleine Wohnungen in Paderborn so gefragt?

Die Universität mit rund 20.000 Studierenden. Ein- und Zweizimmerwohnungen in Uni-Nähe finden nahezu durchgehend Mieter.

Quellen

• BORIS.NRW: Bodenrichtwerte kostenfrei abrufen
• IT.NRW: Bau- und Immobilienstatistik
• Verbraucherzentrale NRW: Kaufnebenkosten und Energieausweis

Redaktioneller Beitrag der Lokalredaktion. Das Titelbild ist ein mit KI erzeugtes Symbolbild. Angaben zu Preisen, Fristen und Öffnungszeiten ohne Gewähr.